El valor catastral de una vivienda no siempre es fácil de calcular, casi imposible sin recurrir a notarías. Calcular el valor catastral de un mueble o inmueble requiere tener en cuenta aspectos como el suelo, pero también características técnicas de la propia construcción como el material exterior del edificio, proximidad a tomas de luz y agua, seguridad interna, etc.
Hay muchos aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de calcular el valor catastral de un terreno, esto causa que a veces es imposible hacer una tasación por nosotros mismos. A continuación, te vamos a dar una serie de consejos para saber el valor catastral de una vivienda en México.
Contenido
¿Qué es el valor catastral?
Conocer el valor catastral es esencial si tienes intención de vender o comprar una propiedad, se aplica a cualquiera de estas sin importar su categoría (casa, terreno, inmueble o piso). Una aproximación de lo que puede ser el valor catastral es la suma del valor del suelo y de la construcción que se realiza sobre el mismo.
El valor catastral de un inmueble constituye su valor económico, unido a su valor administrativo o material. es la suma de todo aquello que la aporta valor al suelo (inmueble) y/o al conjunto de la construcción (mueble).
La forma de calcular el valor catastral de una propiedad puede variar dependiendo del país. En el caso de México, lo más común es que sean las notarías las encargadas de evaluar un terreno o construcción y asignarle el cálculo del valor catastral. En México existe lo que se conoce como Registro Administrativo o Catastro, algo que también podemos encontrar en países como España. El Catastro es individual de cada municipio y tiene la función de recabar toda la información de los muebles e inmuebles que se encuentran en esa zona.
Este registro también realiza un cálculo pormenorizado de todos los impuestos naturales que implica el uso de esa pertenencia, divide las propiedades según su utilidad: comerciales o complejos habitacionales.
En México es obligatorio registrar una nueva propiedad en el registro del Catastro, sin importar el uso que se le está dando. Este proceso es totalmente gratuito, el único gasto que puede ocasionar puede ser el pago por los gastos de tasación de las notarías.
Cómo saber el valor catastral de una vivienda en México
Como se ha explicado anteriormente, el valor catastral es individual y requiere hacer un estudio pormenorizado de todos los elementos colectivos que se encuentran dentro de una propiedad. Para poder conocer el valor real del suelo y las construcciones que se realicen sobre él, es necesario dotar de un valor particular a cada uno de estos elementos y enmarcarlos en un área específica.
Una aproximación para conocer el valor catastral de una vivienda es enmarcarla en una área rural o urbana, el coste final de la vivienda puede variar considerablemente.
El valor catastral de un mueble o inmueble puede variar según el suelo y las construcciones realizadas sobre el mismo. Los puntos diferenciales que pueden hacer que el precio de una propiedad sea mayor pueden ser los siguientes:
Suelo
En este aspecto podemos diferenciar características relacionadas con el suelo como la ubicación y la calidad del terreno, también influyen considerablemente las construcciones que rodean a ese suelo.
La calidad del terreno va a condicionar también el tipo de construcción que se podrá realizar en él. Existen aspectos como la calidad del agua y la proximidad de las tomas de este servicio que hacen aumentar el valor del suelo,
La ubicación es un factor a tener en cuenta porque puede hacer que el valor de un inmueble se multiplique por encima de lo que sería su valor real, esto se puede apreciar claramente en barrios de moda, cuyas casas son iguales que las de cualquier otro barrio de la ciudad, pero cuestan el doble.
Construcciones
El valor catastral de una construcción puede ser algo muy subjetivo. Se basa en aspectos relacionados con el tipo de construcción (uso de los inmuebles) y la clase de construcción.
En el caso del tipo de construcción, está relacionado con el uso que se le da a un inmueble, el cual puede ser comercial o doméstico. También influyen aspectos como la cantidad de niveles que posea esta construcción o si son casas individuales o edificios.
Hay que tener en cuenta que no tiene el mismo valor un suelo con una construcción de uso habitacional o uno destinado al comercio como pueden ser oficinas o locales destinados a la venta. Un edificio de uso comercial tiende a tener diferentes tiendas equipadas con tecnología como cajeros automáticos, escaleras mecánicas, ascensores y sistemas complejos de iluminación, entre otros. Todo esto hace aumentar el valor de la construcción.
El tipo de uso que se le va a dar a una construcción va a determinar su valor catastral. No importa que la apariencia exterior de un edificio sea igual, incluso si la ubicación y los materiales de construcción son exactamente los mismos. El simple hecho de asignar una función a un edificio el proceso de asignarle un valor.
La clase de construcción que se realiza sobre un suelo es un indicativo de las particularidades que ofrece ese espacio, es decir, va a determinar la estructura del inmueble, los materiales que se utilizaron en la construcción y los servicios con los que puede contar.
Una estructura muy grande requiere mayor inversión en construcción, también habrá que seleccionar unos materiales específicos. Lógicamente, el precio de una edificación grande va a ser más alto que el de una edificación más pequeña.
Existen aspectos que pueden aumentar el valor de una construcción y que están relacionados con la fachada exterior, todo aquello que se ve a simple vista de una edificación. Algunos ejemplos son el número de pisos, el número de ventanas, la inclinación del techo, el color y el material de las paredes, pero también aspectos internos como la accesibilidad de las áreas de cocina y baño o la cantidad de habitaciones.
La decoración exterior añade valor a una edificación, sobre todo los acabados de carácter artístico e histórico. En estos casos el valor del inmueble se puede dinamitar.
Los servicios de los que dispone un inmueble son esenciales para determinar su valor catastral, pero no es algo que incremente sustancialmente el valor de un suelo y una construcción. Entre estos servicios podemos destacar las tomas de agua, vías de desagüe, telefonía fija, acceso a televisión por cable, disponibilidad de tomas de luz, cercanía al transporte público, etc.
Muchas edificaciones tienen una serie de servicios adicionales que incrementan el valor de la propiedad como la creación de áreas de esparcimiento (piscinas comunitarias, terraza, patios comunes y parques). También hay que tener en cuenta la seguridad, si el edificio cuenta con vigilancia privada o cámaras de seguridad el catastral valor será mayor.
Aproximación al valor catastral de un bien
El valor catastral de un bien se mide con el valor unitario en m2, esa cantidad de que multiplicarla por los m2totales que posee ese bien. Te puedes informar del Precio del suelo por m2 de construcción y tan solo tendrás que multiplicarlo por el número de metros que tenga la vivienda.
Por ejemplo, el suelo en un lugar determinado cuesta $5000 por m2 de construcción y la construcción tiene 100 m2. el valor catastral final de este inmueble es de $500.000. Dentro de este valor catastral hay que tener en cuenta las imperfecciones y la depreciación que se le tendrá que aplicar tanto al suelo como a la vivienda. El cálculo aproximado lo podrás realizar tú mismo, pero estos ajustes los tendrán que revisar en una notaría.
Consejos para fijar el valor de una vivienda
El valor catastral determina el precio real de una vivienda y se basa en una serie de factores como los siguientes:
La localización tiene mucho que ver en el precio de un suelo, no cuesta lo mismo un área rural que una urbana, tampoco una zona próxima a la playa y una con muy buenas comunicaciones. Una vivienda de los mismos metros puede costar el doble en un barrio del centro de una ciudad que la misma vivienda menos de 1 km más alejada.
El terreno está relacionado con el suelo en el que se encuentra la edificación que queremos comprar o vender, es importante analizar su valor y potencial como te hemos explicado anteriormente.
La calidad de la vivienda hace que el valor final del inmueble sea mayor o menor. En este aspecto hay que tener en cuenta el tipo de construcción, la calidad de sus materiales, la antigüedad de la vivienda y los acabados exteriores.
La situación de mercado también puede influir a la hora de evaluar el valor catastral de una vivienda, es imprescindible realizar esta evaluación de la vivienda teniendo en cuenta la situación del mercado inmobiliario de ese momento exacto.
Existen aspectos internos que pueden influir en el valor de una vivienda como los que se han mencionado anteriormente, pero también hay una serie de causas externas por las que un inmueble puede ganar o perder valor, por ejemplo, la coyuntura económica del país en el momento de realizar la evaluación, la ley de la oferta y la demanda, y la depreciación, entre otros.
En el caso de la depreciación, las construcciones pierden un 0,8% de su valor anual, que es acumulable hasta el 40% del valor inicial de la vivienda. En esto no influye el tipo de uso de esa construcción, ni siquiera si está habitada o no, son datos que se basan simplemente en la antigüedad del edificio.